房贷最长可贷40年、推进商品住房现房销售、推行“交房即交证”……8月28日，住房和城乡建设部等五部门出台三份重磅政策文件，从销售、信贷、融资三大环节对房地产的基础制度进行重构，被市场评价为“划时代的制度变革”。
三份文件主要说了两件事。最核心的是“现房化”：不是“一刀切”全面取消预售，而是“稳中求进、先立后破，稳步推进商品住房销售制度改革”，推进现售的方向是十分明确的。现房销售对房企资金实力提出更高要求，信贷、融资方面的配套改革制度，都是在回答房企的钱从哪来、如何使用。
上世纪90年代，我国住房供需缺口大，预售制能帮助房企快速回笼建设资金，快速增加住房供应。经过近30年的快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期，预售为主的销售制度已不适应当前市场发展的新阶段新要求。部分房企“高负债、高杠杆、高周转”模式存在风险隐患，亟须转型。现房销售“所见即所得”，能从源头规避“先交钱后收房”带来的房屋烂尾等交付风险，切实维护购房者合法权益，正逐渐成为主流。
从预售到现售，不仅是销售方式、风险承担者的转变，或将改变房企营销逻辑与竞争策略。预售卖的是半成品，若是地段差不多，谁家效果图好看、样板间华丽，谁出售的“承诺”就更具吸引力。现售卖的是成品，信息差大大降低，看得见、摸得着的现房价值几何，购房者实地考察之后感受很直观，留给营销人员发挥的空间被极大压缩，这也是不少人认为现售将推动房企从拼营销向拼产品力进化的重要原因。
细细想来，许多人期待现售，是想避免烂尾等交付风险、降低货不对板等质量风险，期待的是一定的质量水准，或者说期待买到“好房子”。可是，“所见即所得”能帮助购房者排除看得见的质量问题，那些不可见的隐蔽质量问题，无法随着销售模式改变而自动消失。“能见”“所见”的未必是全部事实，“现房”降低了购房者筛选成本，却不等于“好房子”。
过去，不少地方鼓励现售，有的现房交付一年，就出现外墙裂缝等一系列房屋质量问题。有业内人士坦言，在利润收窄、融资受限的现实环境中，质量往往最先成为被牺牲的变量。此外，开发商更像是一个资源整合中枢和全流程运营方，“真正干活的，是下面成百上千个包工头”，层层分包放大了风险，“一些楼盘出现的问题，有时并非开发商能掌控”。
此次改革明确，推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制企业合理融资需求，有助于缓解房企尤其是中小房企资金周转难题。住建部也再次强调，“落实项目开发公司工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任”。长期来看，有望推动行业迈入产品力竞争新阶段。短期而言，在政策落地探索期，面临资金压力的房企首要任务是让自己活下来，不管是预售还是现售，“高周转”都能加快资金回笼。虽说高周转并不必然导致低质量，但技术、管理方式等没有明显改进下的高周转，不免隐藏着看不见的风险。
也正因此，从“现房”到“好房子”，从“所见即所得”到“所得皆所愿”，不仅需要配套的融资制度，还要建立健全商品住房项目工程质量保证体系，用制度照亮那些隐秘的角落，让更多人安居安心。（维辰）
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